Cuando hablamos de traslapes, nos referimos a una invasión por parte del vecino o a una sobreposición documental (de planos) ya sea de forma parcial o total de una propiedad sobre otra, es decir, es un estado donde dos o más fincas indican en su plano que son propietarios de una misma área a pesar de que la realidad puede que indique lo contrario. Lo cual normalmente conlleva varias consecuencias:

  • Inversiones perdidas
  • Problemas legales
  • Pérdida de tiempo
  • Discusiones y mal ambiente entre vecinos

Al analizar el por qué surgen estos inconvenientes, normalmente la respuesta es que son el resultado de un error humano e involuntario de las partes involucradas. Este error puede ser debido a que durante la confección del plano se utilizaron puntos de referencia con valores incorrectos, o incluso colocando mal los datos de donde se ubica el lote según su provincia, cantón, distrito y situación. Difícilmente este problema de traslape esté asociado a la instrumentación, ya que los equipos que se utilizan tienen la capacidad de realizar mediciones por debajo del centímetro, sin embargo, puede que la metodología empleada no sea la correcta y esta ocasione un error en la ubicación del lote, originándose así los traslapes. Si bien los problemas de traslapes están presentes en todo el país, no se sabe con total certeza si existe una zona donde dicha problemática sea mayor que en el resto del país.

Para ser más claros, nos vamos a detener en cada una de las consecuencias ocasionadas por los traslapes:

Inversiones perdidas

Ha sucedido que alguna persona física o jurídica decide construir su proyecto, ya sea una casa de habitación, un hotel, un edificio de arrendamiento comercial o corporativo, entre otros; y cuando el mismo está finalizado, aparece el vecino (colindante) indicando que hay invasión sobre su propiedad, donde él asegura que tiene un estudio topográfico que demuestra dicha invasión.

Por lo que, el dueño de dicha construcción también hace sus revisiones y de ser cierto, debe remover la porción de su construcción que invade la propiedad del vecino o llegar a un acuerdo con él para la compra de dicha área, lo cual conlleva claramente a una inversión imprevista que se puede identificar como una pérdida económica. No obstante, también existe la posibilidad de que esa porción de área según los planos catastrados sea de ambos (traslape) por lo que, a menos de que se pongan de acuerdo, las pérdidas monetarias se van a ver reflejadas ya que realmente ninguno de los dos podrá disponer de esa parte de la propiedad hasta solucionar el conflicto.

Problemas legales

En algunas ocasiones, la situación no finaliza con la pérdida de una parte de la inversión. Todo lo contrario, esto desencadena disputas legales que pueden tomar meses o inclusos años para las partes involucradas, además de que la pérdida económica se incrementa con los costos del proceso legal.

Pérdida de tiempo

Según Benjamin Franklin: “Si el tiempo es lo más caro, la pérdida de tiempo es el mayor de los derroches.” Es una verdadera lástima, que en cualquier tipo de proyecto se pierda el tiempo cometiendo errores que van a costar caro, ya que invadir propiedad ajena causará un gran embudo en las etapas siguientes, pues habrá que solventar la invasión antes de continuar o si este sale a la luz al final del proyecto, igual implicará dedicarle tiempo a la resolución, tiempo que se podría invertir en más proyectos.

Discusión y mal ambiente entre vecinos

Las buenas relaciones entre vecinos brindan paz a las partes, permite que cada quien avance según sus planes y deseos. Sin duda, los traslapes o invasiones de propiedad quitan toda la paz que se requiere para salir adelante con las exigencias diarias: “¿El colindante va a tomar acciones? ¿Cuándo lo hará? ¿Cuánto tiempo le tomará resolver el traslape? Todas estas preguntas generan estrés y roce, muchas veces innecesario, porque las cosas son lo que son y un estudio topográfico lo puede aclarar rápidamente, pero la naturaleza humana siempre será defender el punto de vista de cada uno, de tal forma que, por un buen tiempo, el ambiente será tenso.

Son muchos los problemas que puede ocasionar un traslape de propiedades colindantes o vecinas.

Si bien la solución puede llegar a ser muy específica según sea el caso, cuando estamos ante un traslape existe una solución más general que es relativamente sencilla. Esta consiste en hacer un nuevo plano catastrado para las partes involucradas, es decir, respetando los acuerdos que se hayan establecido, ya que lo usual es que, al momento de realizar un nuevo plano, el topógrafo (quien actuará de mediador) junto con el dueño de la propiedad, pidan reunirse con el vecino, para que así, el nuevo plano respete los límites que cada parte considera correctos.

El nuevo plano debe ser confeccionado por un topógrafo haciendo uso de equipos especializados como estaciones totales y receptores GNSS (Sistema Satelital de Navegación Global, por su traducción al español), para determinar las dimensiones correctas de la finca al igual que su localización, por lo que así el nuevo plano representará de forma correcta la realidad del sitio, dando como resultado un saneamiento de la problemática tanto a nivel catastral (haciendo uso del nuevo plano) como registral, ya que el Registro Nacional describirá la finca según lo mostrado en el nuevo plano. Finalmente, quedan definidas las nuevas figuras de las propiedades (en caso de que tanto la finca del propietario como del colindante estén mal) solucionando la problemática del traslape.

Con el plano debidamente catastrado el siguiente paso será que un abogado registre los nuevos planos en el Registro de la Propiedad para oficializar y/o publicitar la nueva información.

Si bien es cierto los traslapes puede llegar a ser tediosos debido a que entra en juego un conflicto de pertenencia, no deberían robarnos la paz, su resolución es sencilla siendo el diálogo entre ambas partes lo primordial para llegar a un acuerdo, de esta forma más rápido estará todo resuelto para seguir adelante con los sueños, deseos y proyectos de cada uno.