Muchas veces surgen oportunidades, negocios o simplemente el deseo de cumplir sueños o metas corporativas o personales y que involucran la compra de una o varias propiedades.
Y cuántas historias no se escuchan por ahí de las “sorpresas” que vienen con estas propiedades que despiertan nuestro interés… “A mi prima le pasó, compró una propiedad y la misma tenía varios dueños y solo uno vendió sin avisar al resto, ahora están atravesando un juicio”. “En la empresa anterior nos pasó, una propiedad adquirida hace muchos años colinda con un refugio nacional de vida silvestre y ahora que quieren desarrollar una expansión, no pueden, les tomará años poner en regla la propiedad”.
Sí, estas historias se escuchan con mucha frecuencia. Por esta razón, una consulta con un topógrafo antes de comprar una propiedad le puede ahorrar muchos dolores de cabeza. Son los topógrafos los profesionales ideales para indicarle el estado actual de una propiedad y hacerle ver las alertas si existieran. Para ello, se realiza una inspección de sitio y una verificación grafica y literal de todo lo relacionado a la propiedad cuyos resultados se presentan en el llamado informe catastral.
El informe catastral es un instrumento de apoyo en la toma de decisiones.
Acá desarrollamos algunos ejemplos:
- Para la adquisición y venta de un inmueble
Durante las negociaciones de compra y venta es importante asegurarse de las medidas exactas que se están vendiendo-comprando, idealmente el plano representa el área que encontramos en sitio, sin embargo, en muchas ocasiones esto no es cierto, en planos viejo o desactualizados es muy común encontrar diferencias de área significativas que puede repercutir en el costo final de una propiedad.
- En la administración del activo inmobiliario
Desde el punto de vista administrativo, a nivel de Registro Público una propiedad con una anotación puede conllevar a problemas legales, donde se impida hacer movimientos registrales de la misma, esto quiere decir que no se permita vender ya sea en secciones o traspasar la propiedad, en resumen, no se puede hacer venta del inmueble hasta levantar la anotación de la finca, las entidades bancarias no suelen tramitar propiedades con estas anotaciones como garantía, por lo que trámites hipotecarios serían imposibles, muchas de estas advertencias se pueden solventar por medio de una conciliación catastral, la cual se produce como resultado de la recolección de datos y análisis desarrollado en los informes.
Esta conciliación catastral puede conllevar a inscripción de nuevos planos para una o más propiedades o mejoramiento- actualización del mapa catastral como solución a las mismas. Cada caso es diferente y no se puede tratar como una fórmula simple, las condiciones catastrales de cada propiedad deben ser estudiadas a detalle en cada caso.
- En el diseño constructivo
Los diseños van de la mano con el espacio constructivo donde cada metro cuadrado cuenta, por lo que es fundamental que en sitio las dimensiones de la propiedad coincidan con el diseño, nadie quiere llevarse una mala sorpresa una vez que se inician los procesos constructivos y se ha hecho una inversión considerable dejando pérdidas o gastos no contemplados.
El informe catastral es realizado a partir de la comparación de la información gráfica y literal con la realidad física de una propiedad. Para ello se requiere de un levantamiento topográfico en sitio y de la consulta de información del Registro Nacional, esto implica verificaciones relativas a:
- Ubicación
- Delimitación de linderos
- Dimensiones
- Vías de acceso
- Afectaciones por zonas del Estado o gravámenes (servidumbres)
- Localización de estructuras naturales o artificiales que pueden estar indicadas o no en el plano catastrado, entre otras características de la propiedad.
El informe catastral está diseñado justamente para revelar el estado actual de un inmueble, por lo que siempre es importante realizarlo tomando en consideración los siguientes puntos:
- Posibles inconsistencias y anotaciones que tenga la propiedad, traslapes.
Es muy común encontrar anotaciones en fincas relacionadas a su plano, por ejemplo errores que superan la tolerancia permitida en diferencias de áreas y cierre lineal, estas dependen del tamaño de cada propiedad de manera que entre más grande es el área más rango de tolerancia existe, como parte del estudio se comprueba que el documento en sí está dentro de la tolerancia establecida.
También es común que exista anotaciones relacionadas a la falta de plano que describa una propiedad, actualmente no se permite la inscripción de una nueva propiedad sin que esta tenga un plano, sin embargo, esto no siempre fue así, por lo que aún es posible encontrar propiedades inscritas sin planos anotados en su asiento registral.
Traslapes parciales con vías públicas suelen ser anotaciones comunes, así como otros defectos relacionados a colindantes indicados, orientación de los planos, cambios de distrito, discrepancias entre la información del asiento registral y lo indicado en el plano, por ejemplo que el plano indique el distrito 1 y su asiento registral indique el distrito 6 debido a cambios que se dieron a nivel de división territorial, áreas que antes eran parte del distrito 1 pudieron formar ahora el distro 6 lo que crea estas diferencias, también errores simples de transcripción y diferentes colindantes.
- Advertencias administrativas – expedientes administrativos.
La advertencia que genera la inmovilización de una finca y apertura de expedientes en el registro público se debe a traslapes totales o parciales entre distintas propiedades, ya sea por la detección de estos por los funcionarios del Registro Público o por la existencia de una causa legal en trámite, los estudios deben ser muy cuidadosos en cuanto a estos temas ya que suelen involucrar terceras partes en un litigio, cada caso es distinto y su nivel de complejidad varia con cada uno. Para buscar soluciones es indispensable contar con un profesional que pueda analizar y debatir los expedientes que genera el Registro Público, por lo que es fundamental hacer una revisión completa de cada finca desde su asiento primero, contrastar la información en sito con lo descrito en el expediente y en muchos casos ampliar el estudio a planos vecinos para realizar la mejor conformación posible.
- Verificación de Plano: ¿se encuentra dentro o fuera de tolerancias, hay errores en su conformación?
Este punto tiene relación con las anotaciones antes descritas, pero aún si la finca no cuenta con una anotación al respecto en el momento del estudio, es fundamental que el profesional responsable verifique, como se mencionó antes, la tolerancia de cierre lineal y de área ya que esto puede llevar a que en algún momento su plano no pueda ser usado como insumo definitivo que describa su propiedad ante una inminente disputa de linderos.
- Correspondencia del plano con la realidad de sitio, área- forma -ubicación.
El sitio y el plano deben ser coincidentes y cada diferencia detectada debe ser reportada de manera adecuada en el informe, la forma y el área son incidentes una con otra, la ubicación no es menos importante especialmente para planos inscritos en sistemas de coordenadas, existe casos de fincas que no se ubican dentro de sus coordenadas o que tiene diferencias que superan las tolerancias de las mismas, esto es muchas veces solucionable mediante la inscripción de nuevos planos o la cancelación del plano equivocado, pero también puede conllevar a la pérdida de área en sito y afectación de construcciones que por el error quedan parcialmente dentro del área descrita en el plano y con una sección fuera del área inscrita en coordenadas.
- Relación de colindantes: coincidencia de linderos, posibles traslapes documentales.
Se debe realizar el análisis de linderos existentes con los planos inscritos y las diferencias entre los mismos, así como la correcta ubicación de dichos linderos (replanteo de linderos a solicitud de los interesados).
Además del sito, los linderos gráficos deben ser también coincidentes, esto quiere decir que los linderos descritos en los planos de forma gráfica deben ser coincidentes entre sí para no incurrir en un traslape documental, aunque en sitio no haya ningún problema o disputa por los linderos.
- Posibles áreas de protección.
Costa Rica cuenta con muchas zonas de protección como áreas de parques nacionales y zona marítimo terrestre, es indispensable para el desarrollo de cualquier proyecto verificar que su propiedad se encuentra fuera de estas áreas y que respeta los retiros adecuados según las normativas vigentes y la información oficial de referencia, violar estas zonas es otra causa de posible inmovilización de propiedades.
- Verificación de la calidad de los accesos, calles-servidumbres.
Es importante que usted se asegure que el acceso de su propiedad se encuentra adecuadamente inscrito y es existente en sitio, muchos planos viejos en Costa Rica indican accesos que nunca fueron legalizados o simplemente nunca existieron, ya que era común que esto se dejara a discreción del topógrafo sin una adecuada verificación o base de datos existente para corroborar.
Un fundo enclavado (sin accesos) puede llevar a vía legal para poder conseguir un acceso a través de la propiedad de un tercero, por lo que se debe considerar si este es un proceso al cual se desea hacer frente.
Al mismo tiempo, es importante verificar si por el contrario es su propiedad la que está sirviendo de acceso a otras propiedades, ya que estas áreas de acceso se deben mantener libres para el paso, no se puede construir en estos tramos y no se pueden cerrar por lo que el uso de esta área es limitado.
Como vimos, el informe catastral no se guarda nada, es un análisis de 360° ideal para tomar decisiones de compra o desarrollo de bienes inmuebles.
En palabras de Zig Ziglar, escritor y motivador estadounidense: “La nueva información hace posible las nuevas ideas”, por lo que muchas veces realizar un estudio a profundidad como el informe catastral, puede ayudarle a no cometer algunos errores que la ignorancia sin duda le haría cometer y a partir de ahí, diseñar planes más seguros.